Energieausweis beim Hausverkauf: Was vor dem Inserat geklärt sein sollte

Symbolbild, mit KI erstellt.

Fotos, Grundrisse und ein Angebotspreis stehen oft zuerst auf der Liste für den Hausverkauf. Den Energieausweis sollten Sie früh dazunehmen. Prüfen Sie vor dem Inserat, ob ein gültiges Dokument vorliegt, ob es zum Gebäude passt und welche Angaben Sie daraus übernehmen müssen. So bleibt Zeit, fehlende Unterlagen zu beschaffen.

Den vorhandenen Ausweis prüfen

Suchen Sie zunächst in Ihren Hausunterlagen nach dem vollständigen Energieausweis. Prüfen Sie Adresse, Ausstellungsdatum und Gültigkeit. Energieausweise werden grundsätzlich für zehn Jahre ausgestellt. Wird nach bestimmten Änderungen am Gebäude ein neuer Ausweis erforderlich, endet die Gültigkeit früher. Nicht jede Modernisierung führt automatisch zu einem neuen Ausweis. Quelle: § 79 GModG.

Ein Energieausweis beschreibt grundsätzlich das Gebäude, nicht nur die einzelne Wohnung. Bei einer Eigentumswohnung ist deshalb die Hausverwaltung eine sinnvolle erste Anlaufstelle. Liegt nur ein Foto einer Seite vor, fragen Sie nach dem vollständigen Dokument. Damit lassen sich Ausweisart, Kennwerte und Erläuterungen zusammen prüfen.

Für kleine Gebäude und Baudenkmäler enthält das Gesetz Ausnahmen. Leiten Sie daraus keine Ausnahme allein wegen des Alters oder der umgangssprachlichen Bezeichnung Ihres Hauses ab. Lassen Sie prüfen, ob die Voraussetzungen auf das konkrete Gebäude zutreffen. Quelle: § 79 Absatz 4 GModG.

Bedarf oder Verbrauch: Was sagt der Ausweis aus?

Der Bedarfsausweis beruht auf einer Berechnung der energetischen Eigenschaften. Beim Verbrauchsausweis werden erfasste Verbrauchsdaten ausgewertet und unter anderem um Witterungseinflüsse bereinigt. Die beiden Verfahren verwenden also unterschiedliche Grundlagen. Quellen: § 81 GModG und § 82 GModG.

Die Ausweisart lässt sich nicht immer frei wählen. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis vorgesehen. Eine Ausnahme gilt, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung oder durch spätere Änderungen mindestens das maßgebliche Wärmeschutzniveau von 1977 erreicht hat. Lassen Sie die Einordnung anhand Ihrer Unterlagen vornehmen. Quelle: § 80 Absatz 3 GModG.

Nutzen Sie den Ausweis als Orientierung zur energetischen Einordnung. Er ist keine Zusage, welchen Betrag ein Käufer künftig fürs Heizen ausgeben wird. Besprechen Sie auffällige Werte und unbekannte Angaben mit der ausstellenden Fachperson, statt aus einer einzelnen Kennzahl einen Eurobetrag abzuleiten.

Welche Unterlagen helfen bei der Erstellung?

Fragen Sie zuerst nach einer auf Ihr Gebäude und die Ausweisart zugeschnittenen Unterlagenliste. Für die Vorbereitung können insbesondere folgende Informationen hilfreich sein:

Baujahr, Anzahl der Wohnungen, Grundrisse und vorhandene Flächenangaben
Angaben zur Heizung, Warmwasserbereitung und zu den Energieträgern
Nachweise zu Fenstern, Dämmung, Dach und größeren Modernisierungen
Verbrauchsabrechnungen und Informationen zu längeren Leerständen, wenn ein Verbrauchsausweis infrage kommt

Für einen Verbrauchsausweis sind grundsätzlich Daten aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten erforderlich. Die jüngste Abrechnungsperiode muss enthalten sein; ihr Ende darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Längere Leerstände sind rechnerisch zu berücksichtigen. Einzelne Jahresrechnungen oder eine ungeprüfte Summe Ihrer Abschläge reichen daher nicht als verlässliche Vorbereitung. Quelle: § 82 Absatz 4 GModG.

Fehlt ein Nachweis, kennzeichnen Sie die Lücke. Ein unbekannter Dämmstandard wird nicht dadurch belastbar, dass Sie einen plausiblen Wert eintragen. Fragen Sie, welche Angaben vor Ort aufgenommen und welche Unterlagen nachgereicht werden können.

Was gehört in das Inserat?

Wenn Sie eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgeben und zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt, verlangt das Gesetz für Wohngebäude insbesondere diese Angaben daraus: Ausweisart, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentliche Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Übernehmen Sie die Werte sorgfältig und verwechseln Sie Endenergie nicht mit Primärenergie. Quelle: § 87 GModG.

Fehlt ein gültiger Ausweis, ist für den geplanten Verkauf grundsätzlich einer auszustellen. Die Vorlagepflicht besteht unabhängig von den Angaben im Inserat: Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis oder eine Kopie vorgelegt werden. Ohne Besichtigung ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens unverzüglich auf Anforderung. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist er unverzüglich zu übergeben. Quelle: § 80 Absatz 4 GModG.

Vier Fragen an die ausstellende Fachperson

Sind Sie für die Ausstellung bei meinem Gebäude berechtigt?
Welche Ausweisart ist zulässig, und welche Unterlagen brauchen Sie dafür?
Welche Angaben müssen noch geprüft oder vor Ort aufgenommen werden?
Was ist im Preis enthalten, und wann kann ich mit dem vollständigen Ausweis rechnen?

Ihre Checkliste vor dem Inserat

Vollständiger Ausweis und Gültigkeit sind geprüft oder die Erstellung ist rechtzeitig beauftragt.
Ausweisart und etwaige Ausnahmen sind für das Gebäude geklärt.
Fehlende Daten sind benannt und werden fachlich geprüft.
Wenn beim Aufgeben der Anzeige ein Ausweis vorliegt, sind die Pflichtangaben daraus übernommen.
Für Besichtigung und spätere Übergabe ist das Dokument verfügbar.

Sie bereiten den Verkauf eines Hauses in Hamm und Umgebung vor? Sprechen Sie mit Reher darüber, welche Unterlagen bereits vorhanden sind und was für die Vermarktung noch fehlt. Die fachliche Erstellung und Prüfung des Energieausweises gehört in die Hände einer dafür berechtigten Person nach § 88 GModG. Verkaufsvorbereitung mit Reher besprechen.

Quellen

Amtliche Gesetzestexte auf Gesetze im Internet:

Stand der Quellenprüfung: 24. September 2026. Die Hinweise beziehen sich auf die zu diesem Zeitpunkt abrufbaren gesetzlichen Regeln für Energieausweise. Die Anforderungen an Ihr konkretes Gebäude sollten Sie fachlich prüfen lassen.